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OGH beschränkt Möglichkeit der Berücksichtigung eines Lagezuschlages bei der Vereinbarung eines Richtwertmietzins

In der Entscheidung 5 Ob 74/17v schränkt der OGH die Möglichkeit der Vereinbarung eines Lagezuschlages stark ein. Nach Ansicht des OGH steht der Lagezuschlag nur dann zu, wenn die konkrete Lage (Wohnumgebung) des Gebäudes, in dem sich der Mietgegenstand befindet, überdurchschnittlich für das heranzuziehende Referenzgebiet ist. Referenzgebiete für die Beurteilung der Überdurchschnittlichkeit der Lage eines Gebäudes ist nicht das gesamte Wiener Stadtgebiet sondern jene Teile des Wiener Stadtgebietes, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und (daher) ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet darstellen. In der genannten Entscheidung verglich der OGH die Wohnumgebung des im 5. Bezirk gelegenen Gebäudes mit innerstädtischen Gebieten Wiens mit der dafür typischen geschlossenen und mehrgeschossigen Verbauung. Da die Wohnumgebung des Gebäudes im Vergleich dazu nicht überdurchschnittlich war, verweigerte der OGH für die offenbar in Naschmarktgegend gelegene Wohnung den Lagezuschlag. 

Der Lagezuschlag ist bei der Ermittlung des Richtwertmietzinses von großer Bedeutung. Er beläuft sich auf zwischen EUR 0,53/m² (etwa in Teilen des 2., 3., 10., 11., 12., 21., 22. und 23. Bezirk) über etwa EUR 3,34/m² im 19. Bezirk bis auf EUR 10,93/m² im 1. Bezirk. Während nach der bisherigen Praxis der Gerichte der für die in der von der Gemeinde Wien veröffentlichten Lagezuschlagskarte für bestimmte Gebiete jeweils ermittelte Lagezuschlag generell zuerkannt wurde, ist nun immer eine Einzelfallprüfung vorzunehmen. Steht als Ergebnis der Einzelfallprüfung der Lagezuschlag nicht zu, entfällt er zur Gänze; eine „Minderung“ ist nicht vorgesehen. Selbst für eine Wohnung im 1. Bezirk ist daher nicht sicher, dass bei Vereinbarung des Richtwertmietzinses ein Lagezuschlag berücksichtigt werden kann. 

Die Art und Weise der Ermittlung des Richtwertes zeigt, dass die Entscheidung des OGH verfehlt ist. Richtwert ist jener Betrag, der für die mietrechtliche Normwohnung festgelegt wurde. Die mietrechtliche Normwohnung hat über bestimmte Ausstattungsmerkmale zu verfügen und befindet sich auf einer „Liegenschaft mit durchschnittlicher Lage (Wohnumgebung)“ im Sinne des § 2 (3) RWG. Bei der Festlegung des Richtwertes wurde dementsprechend der Grundkostenanteil nach den während des Kalenderjahres 1992 den Förderungszusicherungen des jeweiligen Bundeslandes tatsächlich zugrunde gelegten Beträgen ermittelt; er beläuft sich für Wien auf EUR 288/m² Nutzfläche. Gemäß § 16 (2) MRG ist der Lagezuschlag dann zulässig, wenn die konkrete Liegenschaft eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (§ 2 (3) RWG) und die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände den Mieter in Schriftform bis spätestens den Mietvertragsabschluss bekannt gegeben wurden. 

Dem für die Ermittlung des Richtwertes herangezogenen für ganz Wien einheitlichen Grundkostenanteil lag sohin zwingend eine durchschnittliche Lage innerhalb Wiens zu Grunde und nicht – wie der OGH offenbar implizit unterstellt – die durchschnittliche Lage innerhalb eines von mehreren konkreten einheitlichen Wohngebieten. Wenn daher die Wohnumgebung des konkreten Gebäudes eine Lage aufweist, die besser ist als die für die Heranziehung des Grundkostenanteils herangezogene durchschnittliche Wiener Lage, muss der Lagezuschlag zustehen. Es ist zu hoffen, dass der OGH seine gegenteilige  Ansicht korrigieren wird. 

Allenfalls erfolgt die Korrektur auch über den Gesetzgeber. Dem Regierungsprogramm der derzeitigen Bundesregierung ist zu entnehmen, dass diese das derzeit verfügte generelle Verbot für die Geltendmachung eines Lagezuschlages in Wien „Gründerzeitvierteln“ beseitigen möchte. Es ist zu hoffen, dass der Gesetzgeber in diesem Zusammenhang auch gleich die Auswirkungen dieser Entscheidung des OGH mit korrigiert.

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